公寓的天花板漏水該怎麼辦?

今天要跟大家討論漏水的法律問題。現在公寓大廈集合式住宅,漏水問題可謂經常發生,主要分為屋頂和一般樓層,在最頂樓的住戶如果天花板漏水,會認為是屋頂的維護有欠缺,但是屋頂是共用部分,這部分比較複雜我們下次討論,今天討論的是在非頂樓層的漏水情況。

公寓大管理條例第6條第1項第1款、第2款、第3項規定:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」;「住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」又,「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。」;「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」公寓大廈管理條例第10條、第12條定有明文。

實務上,一般工程施工方式,皆將樓層水管設於樓層下方,較符合工程原理及節省工程成本。所以一般情況下,假設是三樓漏水,漏水情形發生於三樓之天花板,一般會認為是四樓管線年久失修導致,所以通常三樓會以四樓所有權人為被告,並非四樓承租人為被告,因為承租人沒有維護地板裡面管線的義務。而依據公寓大廈管理條例第10條、第12條規定,如果漏水管線為樓上住戶所有,則樓上住戶對於漏水之管線自負有修繕之義務,且修繕費用亦應由樓上住戶負擔。
實際上,到底漏水的原因和修復的方式是甚麼,涉及到防水工程專業,一般是建議提告之前先去了解,可以找一些抓漏師傅來看一下,確認是樓上的管線在漏水,之後就可以委請律師向民事法院提出民事訴訟。通常訴訟聲明會請求樓上住戶能修復漏水,或是樓上住戶必須容忍自己進入修復漏水,修復費用由樓上支付。
而,如果因為漏水遭受損害,可以依據侵權行為請求損害賠償,損害包含物質上的損害和精神上的損害,以往實務上不太認可漏水的情況會造成精神損害,但是近年來有慢慢准許的趨勢。

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按土地上之建築物或其他工作物致他人權利之損害,由工作物之所有人負賠償責任,但對於設置或保管並無欠缺,或損害非因設置或保管有欠缺,或於防止損害之發生,已盡相當之注意者,不在此限,民法第191 條第1 項定有明文。是所有人對於工作物之設置或保管有欠缺與損害之發生有因果關係,或所有人對於損害之發生未為防止,為法律所推定(最高法院96年度台上字第489 號判決要旨參照)。故被害人苟能證明其權利受損害係因其工作物所致,即可請求賠償。至設置或保管之所以有欠缺,是否由於所有人之過失所致,則非所問。因此,工作物所有人如主張免責,則應證明其對於工作物之設置或保管並無欠缺,或雖有欠缺,但該欠缺非發生損害之原因,或於防止損害之發生已盡相當之注意而後可。次按民法第191 條第1 項所謂之土地上之工作物,係指以人工作成之設施,建築物係其例示,而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等,屬建築物之成分者,固為建築物之一部,應包括在內(最高法院95年度台上字第310 號判決意旨參照)。

又因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。又土地上之建築物或其他工作物,因設置或保管有欠缺,致損害他人之權利者,由工作物之所有人負賠償責任。民法第184 條第1 項前段、第191 條第1 項本文分別定有明文。另按公寓大廈專有部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人為之,公寓大廈管理條例第10條第1 項亦有明文。足見建築物之所有權人對其所有之建築物,負有管理維護、保持設置完善之義務,倘未善盡維護之責,致損害他人權利者,對於他人因而所受損害,即應負賠償責任。次按,不法毀損他人之物者,應向被害人賠償其物因毀損所減少之價值;而不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠償其損害;又損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受之損害及所失之利益為限。民法第196 、第215 條、第216 條亦分別規定甚明。
因此,倘若滲漏受損之情形,確係樓上住戶所有水管老舊不堪爆裂所致,則樓上住戶除應更換供水管線設置、排除滲漏原因,也應該就樓下住戶因此所致之損害負賠償之責。

樓下住戶如主張因滲水及毀損問題,遲遲無法解決,致伊飽受房屋滲水、發霉之苦,身體健康受濕氣侵害,屋內因擺放吸水抹布等物,無生活品質可言,終致伊身心倍受壓力,患有焦慮、恐慌、失眠、情緒崩潰之緣等症狀,嚴重漏水情形,已超出一般社會生活所能容忍之程度,其得依民法第195 條第1 項規定,請求被告賠償精神上之損害賠償。按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。民法第195 條第1 項前段定有明文。而符合社會通常標準之居住安寧及生活環境,亦屬人格法益之一,倘有侵害此等法益,情節重大者,被害人受有非財產上之損害,固非不得請求賠償,然此條項之規定,仍以侵害此等人格法益,情節重大者為限,且被害人所受精神損害與侵害行為間,亦須具有相當因果關係存在,始符前揭規定之要件。

因此,實際上得否請求精神上損害,還是由法院就具體個案去判斷,通常受損的住戶也需要有精神科就診紀錄來證明自己受有精神上的損害。

在這類的官司,通常會請法院到漏水現場去勘驗,並且聲請鑑定,因為法院並非防水工程專業,關於有無滲水,滲水之原因、修復方式及費用,必須經由專業人士鑑定,兩造當然可以合意選定鑑定機關,如果要選比較有名或是規模大的鑑定機關,鑑定費用也會比較高,比方臺北市土木技師公會或台灣營建防水技術協進會。
這類鑑定費用不便宜,為訴訟費用的一部分,是由原告先預繳,之後由敗訴者負擔,通常面積大的話,台幣十幾萬元都有可能。

以上為漏水民事官司的簡要說明。

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