頂樓違章建築怎麼拆?

今天來跟大家分享頂樓違建的法律問題。
筆者執業多年,這樣的不動產官司是屢見不鮮。常有人聽到違建就說要去檢舉,或是請工務機關來拆,那其實都是緩不濟急,因為政府機關沒有那麼多人力去拆違建,所以台灣的城市屋頂才會到處都是違建,甚至工務機關還規定新違建即報即拆,舊違建就先不拆。

真正可以較為快速解決頂樓違建問題就必須透過民事訴訟。與工務機關認定的依據不同,民事法院並不會因為一個建築是違建而去拆他,而是基於原告合法的民事上的請求權而去拆除。

現在除非是透天厝,否則城市建築的屋頂平台原則上屬於共用部分,為大樓內每戶的每一個所有權人所共有。大樓屋頂平台,乃所以維護建築之安全與外觀,性質上不許分割而獨立為區分所有之客體,應由全體住戶共同使用,自係大樓之共同部分,依民法第799 條規定,應推定為大樓各區分所有人之共有(最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照)。

而依據最高法院84年台上字第339 號判例、86年度台上字第1747號判決意旨,所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。次按,各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求,但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之,民法第821 條亦定有明文。倘共有人中之一人起訴時,在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體,即係為共有人全體利益請求,無須表明全體共有人之姓名。

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因此,原則上大樓內任何一個住戶都是屋頂平台的所有權人,都可以對於屋頂平台遭到違章建築占用的事情,向民事法院起訴,請求法院排除侵害。
而依據最高法院85年度台上字第1120號判決意旨,以無權占有為原因,請求返還土地者,占有人對土地所有權存在之事實無爭執,而僅以非無權占有為抗辯者,土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任,占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。

也就是說,如果屋頂平台確實為被告所占用,被告並沒有否認占用這個事實的話,被告必須要證明他的占有有合法權利來源(比方租賃或是借用),否則就推定占用為無權利來源。

原告也就是大樓住戶除了可以請求法院排除侵害,拆除頂樓違建之外,還可以請求相當於租金的不當得利,因為占用的人照理說應該要付租金給大樓住戶也就是原告,但是不但沒有付租金還長期占用,所以占用期間的租金我們稱之為「相當於租金的不當得利」,原告可以依法請求,只是依據最高法院96年度台上字第2660號判決意旨,租金之請求權因5 年間不行使而消滅,既為民法第126 條所明定,則凡無法律上原因,而獲得相當於租金之利益,致他人受損害時,如該他人之返還利益請求權,已逾租金短期消滅時效之期間,對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益,即不得依不當得利之法則,請求返還,其請求權之時效期間,仍應依前開規定為 5年。

所以以上的「相當於租金的不當得利」只能回推五年計算請求,而租金應該算多少錢呢? 法律也有相關參考的規定,按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限,此於租用基地建築房屋時準用之,土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。再依土地法施行法第25條規定,土地法第97條所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。土地所有權人依本法所申報之地價,為法定地價,土地法第148 條定有明文。舉辦規定地價或重新規定地價時,土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價80%為其申報地價,亦為平均地權條例第16條前段所明定。又基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定(最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照)。

以上的民事訴訟程序在地方法院一個審級大約要耗時半年,但如果透過法院調解,也有更快結束的可能性。通常寫完起訴狀起訴後,法院會找時間到現場勘驗,並且協同地政機關到現場去測量,看屋頂平台被占用的面積和範圍有多大,並製作複丈成果圖,以供判決還有拆除的參考。

所以,如果你家有共用部分遭占用多年的舊違建,工務機關又不願意來處理,其實請律師提出民事訴訟是最正確的方式。至於有人會提刑事竊占告訴,這又要證明對方有竊占的故意,而且竊占罪的法律程序是刑事程序,有沒有辦法直接使房屋被拆除,又是另一個問題了。

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