淺談共有物分割之不動產變價分割 (持份地分割)

在法律上,物的所有權有時候會以共有的方式存在,通常動產比較不常出現,但是不動產比方房屋和土地就很常出現共有的狀況,民間俗稱「持分」。尤其是房屋和土地如果因為繼承取得,就會變成兄弟姊妹共有,而如果沒有去處理,等所有人死亡後,其子女又有數人,共有人就會越來越多,共有關係也會越來越複雜。
一旦共有人不想維持共有關係了,該怎麼辦呢? 除了把自己的持份賣掉之外,另外的方法就是分割共有物了。

各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限,民法第823 條第1 項定有明文。共有物之分割,依共有人協議之方法行之。若分割之方法,不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請命以原物分配或變賣共有物以價金分配於各共有人,民法第824條第1 、2 項定有明文。所以最優先的方式一定是協議分割,如果協議不成,這時候任何的共有人都可以向法院訴訟,請法院裁判分割。建議委託律師處理。
不動產如果是共有人所分別共有,在分割前必須要去調解委員會調解,如果調解未果,做成不成立證明書,就可以認定共有人不能就分割達成協議。無法就分割達成協議的時候,就可以訴訟法院裁判分割。

法院會審酌房地是不是共有人所共有,共有人間是否有不分割之協議,房地是否有無法定不能分割事由等情,原告必須提出土地登記謄本或建物登記謄本、土地所有權狀或建物所有權狀等文件給法院參酌,土地的話還要準備地籍圖謄本,這些文件可以去地政事務所申請,在訴訟前應先準備齊全。

分割共有物是以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時,除因該土地內部分土地之使用目的不能分割(如為道路)或部分共有人仍願維持其共有關係,應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外,應將土地分配於各共有人單獨所有(最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照)。而法院為裁判分割時,需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素,並兼顧各取得部分之裏地通路問題,以符合公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利,需先就原物分配,必於原物分配有困難者始予變賣,以價金分配於各共有人。要之,裁判分割共有物,必須以原物分割為原則,兼顧各共有人使用現況及利益平衡,酌留通路,務使共有物之經濟效用於分割後,獲得最大之效益,不受共有人主張之拘束。

換句話說,法院在思考分割方式的時候,不受當事人聲明的拘束,法院可以依據持份比例,自己決定分割方式,哪一個部分要給誰,或是用分割完再找補金錢的方式。土地的分割通常會直接劃分,每個人所有的土地就變小塊,但是房屋因為他構造的關係,就無法直接劃分了。透天厝如果說一個共有人一層樓,也無法分割,因為並沒有獨立的出入口。如果有獨立出入口,自然可以用原物分配的方式去分割,法院通常會去現在勘驗,看看怎麼的劃分方式最好。

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以房屋分割為例,鋼筋混凝土造之多層建物如果是共有的透天厝,如果只有單一門戶可供出入,且只有單一水表電表,該屋為一集合住宅,僅有單一出入門戶,若就系爭房屋進行原物分割,顯難為建築上或居住之使用,無以增進房屋之經濟效用,徒增法律關係複雜化,況如以原物分割後,兩造如再以磚牆區隔,扣除兩造各自分擔之磚牆厚度,共有人所分得之部分寬度更行減少,如果亦無共有人表達由己提出金錢補償以獲配系爭房地之意願,則法院應會認為是將系爭房地全數原物分割,抑或全數分配予兩造之一方,由他方以金錢補償方式均非妥適。則通常透過變賣方式,基於市場之自由競爭,可使不動產之市場價值得以極大化,對於全體共有人而言,屬於有利,所以斟酌房地之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形,法院通常會認為房地之分割方法,應以變賣共有物後,以所得價金按兩造之所有權應有部分比例分配予各共有人之方式,較為適當。

而,如果主張變價分割,原告也可以於起訴前,委託不動產估價師就兩造共有之不動產作成估價報告給法院審酌。
以上為持份地、共有房屋、共有物分割的簡要說明。

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