淺談借名登記契約

今天要跟大家聊聊,實務上很常見的借名登記契約。有時候,長輩或是配偶買房,會登記在晚輩或是另一半的名下,而不是登記在自己名下,這樣就有可能構成借名登記關係,要實際上判斷是甚麼關係,主要還是要看當事人內心的真意,也可能是贈與關係,實際上是買起來送給對方的。但是實務上常見一開始沒有問題,之後為了房子是誰的而吵翻天,或者房子繼承下來之後,下一代有所爭執,這時候在法律上就需要進一步去解析和判斷是否為借名登記關係,並且證明之。

按借名契約,顧名思義,係指當事人約定,一方(借名者)經他方(出名者)同意,而就屬於一方現在或將來之財產,以他方之名義,登記為所有人或其他權利人,但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。在現行法制下,其性質乃無名契約。
借名登記不管是以口頭約定或是書面契約皆可,而如果有借名登記書面契約,幾乎可以保證不會有爭執,但是大部分情況下,其實是沒有書面契約的,這時候就需要透過其他線索來判斷。

實務上認為,不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利,民法第759條之1亦有明文;而借名登記者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,性質上類似委任契約,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗,得依當事人之約定定其權利義務,並類推適用委任關係之規定,因此實務上是肯定借名契約的法律效力的,而且類推適用委任契約的規定。

而借名登記契約應該如何終止呢?終止後的效果是甚麼呢?按借名登記契約乃當事人約定一方經他方同意,而就屬於一方現在或將來之財產以他方名義為所有人或權利人登記,該契約依私法自治原則,應無不可。次按借名登記契約,其性質與委任契約類同,應類推適用委任關係終止、消滅之規定。又委任關係,當事人之任何一方得隨時終止契約。最高法院97年台上字第2240判決可資參照。借名登記之法律關係其性質與委任契約類同,應類推適用委任契約之規定。最高法院98年台上字第709號判決也可參考。

因此,必須參考民法委任契約的規定來思考判斷借名契約的效力,包含民法第549條「當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。」民法第541條「受任人因處理委任事務,所收取之金錢、物品及孳息,應交付於委任人。受任人以自己之名義,為委任人取得之權利,應移轉於委任人。」

而,借名契約著重在當事人間信任關係,性質與委任契約同,應類推適用委任關係終止、消滅規定,而按委任關係,因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。最高法院98年台上字第1183號判決也可參酌。

因此,依據最高法院見解,可以民法中委任篇之規定,先終止借名登記契約,一般來說會委託律師寄發存證信函表明終止,之後再依第五四一條第二項請求將房屋和土地的所有權移轉登記返還,如果對方不同意,一般就會向法院依據不當得利請求返還房屋所有權登記。但是我們知道,舉證之所在,敗訴之所在,原告與被告誰必須證明借名契約存在呢?

按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第277條前段定有明文;如係由原告主張權利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。主張不動產登記權利人係借名登記契約之出名者,而自己為真正所有權人者,應就此有利於己之變態事實負舉證之責任。所以原告如果主張房地屬自己所有而借用被告之名義登記為所有人等情,原告應負舉證之責任。

這時候原告有時候會提出一開始購買房地的貸款文件、房屋稅地價稅繳款書、房地所有權狀保管紀錄、從購買房屋以來長期居住該房地等等事實,或是房地出租給別人及收取租金之證明,或是提出戶籍謄本、不動產買賣契約書、土地和建物登記謄本、存證信函及存摺往來明細等文件當證據。甚至找出購買時候的代書或是相關親戚當證人。法院就可能因此而認定借名登記契約存在,做出有利原告之判決。

而值得留意的是,借名契約與信託關係的區別,按借名登記與信託法公布施行前之信託行為,二者之要件並不相同,前者係約定一方所有應經登記之財產以他方為登記名義人,而後者則指委託人授與受託人超過經濟目的之權利,但僅許可其於經濟目的範圍內行使權利之法律行為而言。最高法院92年台上字第1263號判決可參酌。