淺談三七五減租條例

最近,台北農產公司的菜價問題沸沸揚揚。就讓我想到我之前在宜蘭的那段歲月。

我擔任律師以來,處理過許多各類型的案件,而在數年前我曾經到宜蘭執業過近一年,當時處理各類案件中,也包含許多土地案件,建商施工鄰損、拆屋還地、袋地通行權.....等,而宜蘭有名就是農地多,所以很多農地的耕作權或是地上權爭議,都有涉獵,印象比較深刻的是三七五減租條例,這類案件台北可能沒幾個律師處理過。

大家不要以為三七五減租條例是年代久遠的東西,事實上,他的效力十分強大,到現在台灣很多農地都還適用中。這也是國民黨政府來台灣後,對佃農的一個德政,但是就給地主相當多的限制,簽了租約以後,如果沒有法律規定的一些情況發生,是不能隨便終止租約的,也就是,租約會無限期延伸到........人類登陸火星吧。

雖說農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之耕地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五減租條例之規定。農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定。但是農發條例修正前,所簽立的租約,依然是適用三七五減租條例的規定的。
那到底地主要在甚麼情況下,才能終止租約呢? 

該條例第 17 條規定   耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:

一、承租人死亡而無繼承人時。

二、承租人放棄耕作權時。

三、地租積欠達兩年之總額時。

四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。

五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定,終止租約時,除法律另有規定外,出租人應給予承租人左列補償:

一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。

二、尚未收穫農作物之價額。

三、終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一。

所以可以知道,限制終止租約的要件,相當的嚴格。

如果承租人一直有按時繳租金,一直有繼續不斷地耕作,地主是很難收回土地的。在實務上會打官司的情況,通常是地主很想收回土地,但是苦無方法,而承租人怎麼都不願意終止租約,除非獲得地主的補償,事情就僵在那,最後經由調處,進入訴訟。

舉例來說,「非因不可抗力繼續一年不為耕作」這項要件,就是實務上很常見的雙方爭執點,因而也產生很多的實務見解,最高法院 84年台上字第 1856 號 民事判例表示「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作,不問其不為耕作者,係承租耕地之一部或全部,出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約,收回全部耕地。」

最高法院 97年台上字第 254 號 民事判決進一步認為,三七五減租條例第十七條第一項第四款所稱之「繼續一年不為耕作」者,係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思,且在客觀上繼續不從事耕作,任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言,倘承租人僅係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」,其主觀上並無放棄耕作權之意,即與該款所稱繼續一年不為耕作之規定有間,於此情形,自不涵攝在內而無該款規定之適用。  另外一個要件,「地租積欠達兩年之總額」也會是實務上常爭執的點,通常地主必須要餞行寄發存證函催告的動作,以保存證據。最高法院 99年台上字第 525 號 民事判決指出,按民法第四百四十條第一項規定,承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定,亦非限於訴訟外為之,苟於訴訟上已有書狀或言詞,向他造表示意思者,即應認為已有催告,亦有本院三十九年台上字第五五四號判例可參。

另外,臺灣宜蘭地方法院 89年訴字第 114 號 民事判決中,也對三七五減租條例第十七條的各項要件做了說明,其指出按耕地三七五減租條例第二十條規定:耕地租約於租期屆滿時,除出租人依本條例收回自耕外,如承租人願繼續承租者,應續訂租約,故租約期滿時,承租人如有請求續租之事實,縱為出租人所拒絕,租賃關係亦非於租期屆滿而當然消滅,若租期屆滿,承租人繼續占有使用、收益,而出租人不為反對之意思表示時,其耕地租約,更應視為繼續。復按耕地租約在租佃期限未屆滿前,若地租積欠達兩年之總額時,出租人得終止,耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款固定有明文,然耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約,應依民法第四百四十條第一項規定,定相當期限催告承租人支付,於往取債務,並須於催告期滿,至承租人之住所收取,承租人仍不為支付,出租人始得終止租約。被告辯稱兩造間之耕地三七五租約已因原告積欠租金,經被告終止租約,自應就此有利於己之事實負舉證責任。然再按耕地租約在租佃期限未屆滿前,承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時,出租人得終止租約,耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。被告另抗辯原告繼續一年不為耕作乙節,既經原告否認,被告亦應就此有利於己之事實負舉證責任。惟查,被告主張原告自七十餘年間即不為耕作之事實,固提出照片及存證信函等件為證,然系爭三筆土地為配合政府政策,至遲於八十一年二期起迄今均已向宜蘭縣壯圍鄉公所申請休耕並領取補助款,是系爭耕地因配合政府稻田轉作計畫休耕並經核定有案,與無正當理由不為耕作之情形即屬有間,自無耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定之適用,被告指稱原告已達繼續一年不為耕作,兩造間之租約應已終止云云,洵無可採。

以上見解都可以供參考。