法律常識類 文章

文：張宸浩律師

現在都市屋頂有違章建築的情況十分普遍，通常是頂樓的屋主去加蓋的，而且加蓋的時候也不見得有得到所有住戶的同意。
這樣的情況也讓許多住戶傷腦筋，常常去工務機關檢舉，但是實際上檢舉的效果有限，因為行政規則有將違建區分年限不同的規定，通常一定年代的違建會被列為緩拆，主要因為政府的人力不足。

很多民眾不知道拆違建還有一個方法，就是向法院提出民事訴訟，而且這個方法比較快速，因為在民法上屋頂平台應該是屬於所有住戶共有的，如果沒有經過大家的同意擅自占用，會違反民法。

法院實務見解認為，屋頂平台是大樓之共同構成部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質，自不能分割而獨立為區分所有之客體，尤不能離區分所有之各層樓而存在，其共有權應隨同各層樓房各戶區分所有權之移轉而移轉，法理甚明；又大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院78年度台上字第1229號、84年度台上字第2683號判決意旨參照）。

文：張宸浩律師

現在都市裡面公寓大廈最常見的問題就是屋頂有違章建築，怎麼檢舉都沒有用，讓住戶十分困擾，平常本來也是相安無事，但是一旦鄰居之間有了糾紛，或是屋頂的住戶擅自出租屋頂違建，人流複雜起來，也是讓許多住戶十分困擾。

除此之外，一樓的住戶占用法定空地私自搭設違建，也是一種違建型態。

屋頂的加蓋違建則通常是最頂樓的住戶擅自加蓋進而使用的，這樣的情況其實已經違反民法，私自占用了所有住戶大家所有的屋頂平台，因此有些住戶會去向行政機關檢舉希望工務機關可以來拆除，事實上這樣的做法緩不濟急，通常於事無補，因為台北的屋頂違建太多了，公務機關人力不夠。

如果真的要立即有效的拆除違建，我會建議向司法機關提告，提出民事訴訟，請求拆除屋頂違建，而且還可以向屋頂住戶請求相當租金的不當得利，因為官司過程複雜，會建議委託律師處理，本人也經常處理這樣的官司，不管是擔任原告方律師或是被告方律師都有豐富經驗。

屋頂的平台在法律上是屬於區分所有建築物之共有部分，法院的實務見解認為：